2025年广州房产经营抵押利率降到3.8%！但上周天河的陈先生找我时快急哭了：他有套150万的老破小住宅，想贷80万还网贷，去工行咨询直接被拒——“要1年营业执照+真实经营流水”，可他是上班党，哪来的经营背景？其实你不知道，找对渠道，这些要求全是“弹性规则”！

陈先生在天河做互联网运营，每个月工资1.5万，2018年咬咬牙买了套天河公园旁的老破小（楼龄都快30年了），现在市值150万，还有30万按揭没还。最近他欠了20万网贷，利息高达18%，每个月要还3000多利息，听说经营抵押利率才3.8%，就自己跑工行问。客户经理一开始看了房产证，笑着说“住宅能贷7成，105万没问题”，可等陈先生掏出工资流水，客户经理立刻皱起眉：“经营贷是给做生意的人的，你没执照没经营流水，不符合政策要求。”陈先生当场就懵了：“我就是想把高利息网贷换成低利息抵押，难道就没别的办法？”客户经理摇头：“除非你有真实经营，否则银行不会批。”

陈先生以为彻底没希望了，直到朋友介绍找我们。我们告诉他：“不用真实经营，新注册个执照就行；不用流水，我们有合作银行不看流水；老破小也能做，只要有空间。”陈先生像抓住救命稻草，立刻让我们帮他注册了执照。可刚把执照提交给银行，又出问题了——银行说“上周广州银保监发文，经营贷要查真实经营场景，新执照必须提供近3个月纳税证明”。新注册的执照哪来的税？我们赶紧联系了另一家银行的信贷经理，跟他说明陈先生的情况：“他就是想还网贷，没有违规用途，而且房产市值够，风险很低。”最后银行同意“特批”，不用纳税证明。

可更麻烦的还在后面：陈先生查征信时发现，之前找中介“包装流水”，征信上有3条“贷款审批”查询记录，银行说“最近2个月查询超过2次，属于高风险客户，拒贷”。我们跟陈先生商量：“先借10万给你还网贷，你养2个月征信，这段时间别查征信也别申请贷款，到时候再提交。”陈先生同意了。2个月后，我们帮他重新提交了申请，结果居然批了100万！是住宅市值的10成（参考材料里的住宅10成），利率3.8%，先息后本，随借随还。陈先生拿到钱的那天，专门给我们发了消息：“终于把网贷还完了，每个月利息省了2000多，太感谢你们了！”

陈先生的问题其实很多广州人都遇到过——有房产想抵押，却被“执照、流水、征信、老破小”卡住！但找对我们，这些都能解决：新注册执照不用等1年、不用真实流水、老破小也能做高额度、还能帮你养征信！关键是这4个技巧要结合你的房产楼龄、位置、征信情况定制——赶紧加戴老师微信dailaoshi2013，发你广州专属经营抵押攻略，还能免费算你的房产可贷额度，避免像陈先生一样白跑银行！