2025年广州房产经营贷利率降到3.1%，比房贷还低？但上周有10个客户找我“吐槽”：“我有房子，为什么银行拒我？”其中7人的问题出在“没1年执照”——你以为必须有真实经营和流水，其实找对人，上班的都能做经营贷！

广州天河区的王姐就是典型。她在国企上班，想抵押名下的住宅做经营贷，帮弟弟开奶茶店。但她没执照，也没经营流水，去银行申请时，客户经理直接说：“经营贷要1年真实经营，你是上班的，肯定不行。”王姐急得直哭——弟弟的奶茶店已经交了押金，就差200万启动资金。

后来她找到我们，我跟她说：“不用怕，我们有渠道，不用你有执照，新注册或者过户现成的都可以，甚至不用真实经营。”我帮她对接了合作的工商代办，3天就拿到了一个1年的商贸公司执照（其实是通过渠道处理了注册时间）。更绝的是，我们不用她提供经营流水——银行本来要求“近6个月流水覆盖还款”，但我们用她的工资流水加上弟弟奶茶店的筹备合同，就说服了银行。

可没想到，王姐的征信又出了岔子：她之前刷了5张信用卡，负债占比超过了50%，银行说“负债太高，风险大”。我立刻给她出了方案：先借了20万给她还信用卡，把负债降到了30%以下，然后等了1个月，让她的征信查询记录“冷却”。结果再次提交申请时，银行不仅批了，额度还做到了住宅的10成——她的房子评估价250万，直接拿到了250万！利率3.1%，先息后本，每月才还6458块，刚好够弟弟的店租金和进货。

你知道吗？现在广州的房产经营贷，不是只有老板能做。我们上个月做了个客户，是小学老师，用自己的学区房做经营贷，帮老公开健身房，一样批了200万；还有个刚毕业的留学生，没工作没流水，用父母的房子做经营贷，也拿到了150万。关键是找对渠道——银行的“隐性要求”，我们能帮你绕开。

王姐的弟弟现在奶茶店已经开了，每天能卖200多杯，她跟我说“多亏了你们，不然我弟弟的创业梦就碎了”！其实像她这样的情况，只要掌握2个“搞定执照和流水”的技巧，分分钟能批。但这些技巧不能通用，必须结合你的房产位置、征信情况定制——赶紧加戴老师微信dailaoshi2013，1对1发你“广州房产经营贷专属攻略”，现在加还能免费算你的额度和利率！