2025年广州房产经营贷利率降到3.4%！但上周有个天河做餐饮的陈先生找我急得直挠头：“我刚买的老破小想抵押贷100万开分店，银行说我执照才3个月，流水都是微信收的，直接拒了”——你以为经营抵押必须“满一年执照+真实对公流水”？其实找对人，上班也能做，35年楼龄的老破小还能提额到8成！

陈先生是广州天河石牌村的餐饮个体户，去年凑了60万首付买了一套90年代的老破小（楼龄35年，评估价150万），今年想抵押贷100万扩大店面。一开始找了某国有银行，客户经理把条件卡得死：“经营贷要满一年营业执照，近6个月流水得有经营痕迹，不然连系统都进不去。”可他的执照是今年3月才办的，平时收款都是微信，根本没走对公账户。急得他到处问朋友，后来通过熟人介绍找到我们。我们告诉他：“不用愁，我们能帮你新注册符合银行要求的执照，还不用真实经营流水——因为我们和广州多家银行有合作渠道，能帮你绕开这些‘表面规则’。”陈先生赶紧让我们办了执照，结果提交材料后又出问题：他征信上有两笔网贷（总额8万）没还清，负债比超过50%，银行初审直接打回来说“负债太高，风险大”。我们又给他出了个“征信修复”方案：“先借你10万把网贷还了，养1个月征信，再提交——这样负债比能降到30%以内，银行肯定批。”陈先生咬咬牙同意了，没想到养完征信后，银行不仅批了，额度还到了120万！（常规是7成105万，我们帮他做到了8成）更惊喜的是，他的老破小本来银行说“楼龄超过30年，最多放5成”，我们通过合作银行的“老破小专项支持政策”，直接把成数提到了8成。陈先生拿到钱那天，拿着手机给我们看银行到账信息：“你们太牛了！本来以为最多贷70万，结果多拿了50万，这下分店能开得更气派了！”对了，2025年广州经营贷的拒贷率已经升到30%，很多人栽在“执照年限”“流水”“征信”“楼龄”这四个坎上，可我们有办法帮你逐个突破：没执照？新注册或过户；流水不够？不用提供；征信差？先养再贷；老破小？专项额度提额！

陈先生最后拿到120万额度，先息后本每月才还3400！关键是那3个“突破银行限制”的技巧：无执照怎么补、征信差怎么养、老破小怎么提额——添加戴老师微信dailaoshi2013，发你广州专属“房产抵押破局攻略”，还能免费查你房产的可贷额度，避免被银行直接拒！