开头

广州老板注意！2025年房产经营贷利率降到3.8%，但为什么你申请只给5成额度？上周陈先生的经历太典型——他在白云区开粉店3年，有套天河区80平住宅（市值300万），想贷210万（7成）扩店，自己去某银行申请时，客户经理一开始说“问题不大”，结果提交材料后直接被砍到150万，问题出在“执照和流水”的细节，90%的广州老板都没搞懂！

中间

陈先生的执照是去年从亲戚那过户来的，流水都是个人微信收的粉店营收（每月3万左右），银行说“执照没有连续1年的自主经营痕迹，流水是个人转账，不算有效经营流水”，还质疑“你这粉店每月3万流水，怎么覆盖210万贷款的每月6300元利息？”他急得直拍大腿——本来想拿这笔钱在海珠区开第二家店，150万根本不够付租金和装修费。

更糟的是，他征信里去年有一次信用卡逾期（晚还3天，金额500块），银行说“虽然逾期金额小，但最近6个月查询次数有8次（都是查房贷），负债也有点高（信用卡欠8万）”，要不是他房产市值够，说不定直接拒贷。他找了3家银行，结果都差不多，要么额度砍半，要么利率涨到4.5%，比预期多付好几万利息。

后来找我们帮忙，我们告诉他：广州现在很多银行对“新注册执照”是认可的，只要有“相关经营凭证”就行——我们帮他新注册了一家“XX餐饮管理有限公司”，补充了粉店的“外卖平台月度营收报表（每月8万）”“食材供应商的年度采购合同（每月2万）”作为辅助流水，证明“经营的真实性”；针对他的征信逾期，我们跟银行沟通“这是忘记还款，并非恶意，而且已经结清1年了”，还帮他先还了5万信用卡负债，降低负债率；最后，我们跟银行争取到了“住宅7成额度”的政策，因为他的房产在天河区核心地段，楼龄只有10年，银行愿意放宽要求。

结果只用了10天，陈先生就拿到了210万贷款，利率3.8%，先息后本随借随还，刚好够开第二家店的费用。他说：“早知道找你们，就不用跑那么多银行，还差点错过扩店的好时机！”

截断引导

其实陈先生的问题不是个例，广州很多做小生意的老板都栽在“执照+流水+征信”的坑里——要么执照不符合要求，要么流水不被认可，要么征信小问题被放大。添加戴老师微信dailaoshi2013，发你“广州房产经营抵押专属攻略”，还能免费查你房产的可贷额度和资质适配方案，帮你避开银行的“隐形门槛”，拿到最高7成额度！