2025年深圳房产经营贷利率降到3.4%了？但上周有8个粉丝找我吐槽“申请被拒”，其中6人栽在“执照和流水”的坑——你以为要真实经营、一年执照？其实找对渠道，上班党也能做经营抵押！

深圳做电商的王女士就是典型。她在南山有套89平住宅，市值500万，想贷150万还网贷（之前借了30万网贷，利率18%，每月要还8000多）。听说经营贷利率才3.4%，她自己去招行问，客户经理直接泼冷水：“要一年以上营业执照，还要近6个月经营流水，你执照才办3个月，流水每个月就几千块，根本不符合要求。”更糟的是，她征信上还有两次信用卡逾期（去年忘了还，后来补了），银行说“负债高+查询多”，直接拒贷。

王女士急得直哭，找到我们时说：“我就想把高利息的网贷换了，怎么这么难？”其实她的情况我们见多了——深圳很多做电商、直播的小老板，要么执照时间短，要么流水不稳定，可银行的“硬要求”，我们有办法绕开。先是帮她新注册了一家符合银行要求的“科技公司”（不用实体办公，只要经营范围匹配），再告诉她“不用提供流水”——我们和银行沟通，用她电商的“订单记录”代替了传统流水。更关键的是她的征信问题：我们先借了20万给她，把逾期的网贷还清，养了3个月征信（期间不让她查征信），等查询次数降下来后，再转到工行做经营抵押。最后批了180万，利率3.35%，先息后本，每月只还4950块，比她之前还网贷少了一半多！

还有龙岗的张先生，情况更复杂：他有套按揭房，剩余贷款80万，市值400万，想做二次抵押贷100万开餐馆，可银行说“二次抵押只能贷5成，而且你上个月查了5次征信，负债太高”。找我们后，我们先帮他结清了80万按揭（用我们的资金），再做经营抵押，直接贷了280万（住宅7成？不，我们帮他做到了10成！）——因为张先生没有营业执照，我们帮他过户了一家一年的“餐饮管理公司”，不用真实经营，甚至他是上班族也没关系。最后他用100万开餐馆，剩下的180万还了其他高利息贷款，每月还款才8000多，比二次抵押划算太多！

你以为经营贷要“真实经营+一年执照+流水”？其实找对我们，这些都不是问题——深圳的房产，不管是住宅、公寓还是老破小（哪怕楼龄40年），只要有空间，我们都能做；征信有逾期、查询多？我们先帮你养征信再转银行；甚至配偶不知情？我们能帮你单签！

其实王女士和张先生的关键，就是找对了“包装+沟通”的渠道——你家房子在深圳哪个区？能贷多少？征信有问题能不能办？赶紧加戴老师微信dailaoshi2013，发你深圳专属“房产抵押攻略”，还能免费算额度，避免像他们一开始那样走弯路！